Komplettsanierung: Ihr Haus als Gesamtsystem

Eine Einzelmaßnahme verbessert ein Bauteil, das Übrige bleibt, wie es ist. Eine Komplettsanierung beginnt am anderen Ende: Zuerst steht fest, wie das Gebäude am Ende dastehen soll — Hülle, Heizung, Lüftung und ihr Zusammenspiel. Erst danach fallen die einzelnen Entscheidungen. Der Unterschied liegt nicht in der Zahl der Baustellen, sondern in der Reihenfolge des Denkens.

Ob dieser Zuschnitt passt, hängt weniger am Gebäudetyp als an der Lage, in der Sie gerade sind. Das trägt vor allem in diesen Fällen:

• Mehrere Bauteile sind ohnehin fällig — Dach, Fenster und Heizung innerhalb weniger Jahre.
• Das Haus stammt aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 und wurde nie grundlegend angefasst.
• Ein Erbfall oder ein Eigentümerwechsel: Das Gebäude steht leer, gearbeitet wird sowieso — und mit dem Eigentumsübergang können Nachrüstpflichten fällig werden.
• Sie können und wollen ein Vorhaben tragen, das sich über mehrere Jahre erstreckt.

• Mehrere Bauteile sind ohnehin fällig — Dach, Fenster und Heizung innerhalb weniger Jahre.
• Das Haus stammt aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 und wurde nie grundlegend angefasst.
• Ein Erbfall oder ein Eigentümerwechsel: Das Gebäude steht leer, gearbeitet wird sowieso — und mit dem Eigentumsübergang können Nachrüstpflichten fällig werden.
• Sie können und wollen ein Vorhaben tragen, das sich über mehrere Jahre erstreckt.

Komplettsanierung heißt nicht, dass alles gleichzeitig passiert. In den meisten Fällen zieht sich das über Jahre. Entscheidend ist, dass keine Etappe der nächsten im Weg steht: Die Dämmstärke der Fassade bestimmt, wo die neuen Fenster in der Laibung sitzen. Die gedämmte Hülle bestimmt die Heizlast und damit die Größe der Heizung. Und wie dicht die Hülle nach dem Fenstertausch ist, entscheidet, ob die Lüftung über Undichtheiten noch ausreicht.

Am Anfang steht darum ein Fahrplan, der die Reihenfolge festlegt und die Anschlusspunkte offenhält — auch für Schritte, die erst in einigen Jahren kommen.

Wie hoch die Vorlauftemperatur ausfallen muss, entscheidet das Verhältnis von Heizlast zu vorhandener Heizfläche, nicht der Dämmzustand allein: Manche Bestandsheizkörper sind so reichlich bemessen, dass auch vor der Dämmung moderate Vorlauftemperaturen genügen, andere nicht.

Eine Wärmepumpe, die auf den heutigen Zustand ausgelegt wird, ist nach der Dämmung überdimensioniert: Sie taktet häufiger und verliert dadurch an Jahresarbeitszahl und Lebensdauer. Deshalb kommt die Hülle zuerst auf den Tisch, zusammen mit der Frage, ob die vorhandenen Heizflächen niedrige Vorlauftemperaturen hergeben. Fällt der Kessel aus und die Heizung steht zuerst an, gehören beide Zustände in die Auslegung: Bis zur Dämmung muss das Haus mit dem heutigen Bedarf warm werden, danach soll die Anlage nicht überdimensioniert dastehen. Wie das zusammengeht — Auslegungspunkt, Betriebsweise, gegebenenfalls eine begrenzte Zusatzheizung für die Übergangsjahre —, gehört geplant und nicht dem Zufall überlassen.

Eine Planung beschreibt, was gebaut werden soll. Ausgeführt wird auf der Baustelle — an Anschlüssen, Übergängen und Details, die hinterher unter Putz liegen. Genau dort entscheidet sich, ob eine Sanierung ihren Nutzen bringt, und genau dort schaut oft niemand hin, der nicht am Auftrag beteiligt ist.

Die Baubegleitung setzt an den Punkten an, an denen später nichts mehr zu korrigieren ist — zu vereinbarten Zeitpunkten und stichprobenhaft. Sie ersetzt die Bauleitung nicht; die Verantwortung für die mangelfreie Ausführung bleibt bei den ausführenden Betrieben.

Wenn absehbar ist, dass das Budget nur für einen Teil reicht, ist eine geordnete Reihe von Einzelmaßnahmen der sicherere Weg: Jede Etappe muss für sich funktionieren und für sich abrechenbar sein.

Auch wenn ein Verkauf im Raum steht, wenn die Substanz an anderer Stelle Sorgen macht oder wenn Denkmalschutz und örtliche Gestaltungsvorgaben den Zielzustand einschränken, sage ich Ihnen das und schlage den kleineren Zuschnitt vor. Das ist kein Verzicht, sondern die Folge der Arbeitsweise: Ich verkaufe nichts, was auf Ihrer Baustelle verbaut wird, und bekomme keine Provisionen.